Due diligence legal dan fisik propertiLegal and physical property due diligence

Properti komersial adalah investasi besar yang sulit dibatalkan setelah akta ditandatangani. Masalah yang tidak terdeteksi, seperti sertifikat ganda, tanah yang ternyata masuk rencana jalan, atau struktur bangunan yang retak, bisa menggerus nilai investasi bertahun-tahun. Jasa due diligence properti memeriksa aspek legal dan fisik properti secara bersamaan, sehingga Anda mengetahui kondisi sebenarnya sebelum menandatangani perjanjian jual beli atau sewa jangka panjang.

Mengapa aspek legal dan fisik perlu diperiksa bersamaan

Pemeriksaan legal tanpa pemeriksaan fisik bisa melewatkan bangunan yang luasnya berbeda dari yang tercantum dalam persetujuan bangunan. Sebaliknya, pemeriksaan fisik tanpa pemeriksaan legal bisa melewatkan sengketa batas tanah. Kedua sisi saling melengkapi, dan temuan dari satu sisi sering menjadi petunjuk bagi sisi lainnya.

Pemeriksaan legal properti

Status hak atas tanah

Sertifikat diperiksa kesesuaiannya dengan data di kantor pertanahan melalui pengecekan resmi, biasanya dilakukan oleh PPAT. Hal yang dicek meliputi jenis hak, nama pemegang hak, luas, masa berlaku untuk hak guna bangunan atau hak pakai, catatan peralihan, serta ada tidaknya blokir atau sita.

Beban dan jaminan

Tanah dan bangunan yang dijaminkan kepada bank akan tercatat dengan hak tanggungan sesuai UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan. Bila ada, perlu dipastikan mekanisme pelunasan dan pencoretan sebelum atau bersamaan dengan transaksi.

Kewenangan penjual

Penjual perorangan yang sudah menikah umumnya memerlukan persetujuan pasangan atas harta bersama. Penjual badan hukum memerlukan persetujuan organ perusahaan sesuai anggaran dasar. Untuk properti warisan, seluruh ahli waris perlu terlibat.

Perizinan bangunan dan tata ruang

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), yang menggantikan izin mendirikan bangunan, serta Sertifikat Laik Fungsi (SLF) diperiksa kesesuaiannya dengan bangunan yang berdiri. Kesesuaian lokasi dengan rencana tata ruang juga dicek, termasuk kemungkinan terkena rencana pelebaran jalan atau sempadan sungai.

Pajak dan kewajiban lain

Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan beberapa tahun terakhir, tagihan utilitas, dan iuran pengelola kawasan diperiksa agar tidak ada tunggakan yang beralih kepada Anda.

Penghuni dan sewa yang sedang berjalan

Bila properti sedang disewakan, perjanjian sewa diperiksa: sisa jangka waktu, hak penyewa, dan apakah perjanjian tetap berlaku setelah pemilik berganti.

Pemeriksaan fisik bangunan

Pemeriksaan fisik dilakukan oleh tenaga teknis yang memahami bangunan. Fokusnya adalah menemukan kerusakan dan kebutuhan biaya yang tidak terlihat oleh mata awam:

• Kondisi struktur: retak pada kolom, balok, atau pelat lantai, serta penurunan fondasi.
• Atap dan kebocoran, termasuk talang dan saluran air hujan.
• Instalasi listrik, kapasitas daya, dan keamanan panel.
• Instalasi air bersih, air kotor, dan drainase, serta riwayat banjir.
• Sistem proteksi kebakaran dan jalur evakuasi untuk bangunan komersial.
• Pengukuran luas tanah dan bangunan dibandingkan dengan dokumen.
• Batas fisik tanah dan ada tidaknya bangunan tetangga yang melewati batas.

Alur kerja jasa due diligence properti

1. Pengumpulan salinan dokumen dari penjual atau pemberi sewa.
2. Pengecekan resmi sertifikat dan penelusuran data pertanahan serta perkara.
3. Inspeksi fisik dan pengukuran di lokasi.
4. Wawancara dengan pengelola kawasan atau lingkungan sekitar bila diperlukan.
5. Penyusunan laporan terpadu: temuan legal, temuan fisik, perkiraan kebutuhan perbaikan, dan rekomendasi.

Bagaimana hasilnya dipakai

Laporan due diligence menjadi dasar keputusan dan negosiasi. Temuan bisa dipakai untuk meminta penjual memperbaiki dokumen sebelum akta, menurunkan harga sebesar biaya perbaikan, menahan sebagian pembayaran sampai syarat terpenuhi, atau membatalkan rencana bila risikonya terlalu besar.

Kesalahan yang sering terjadi

• Hanya melihat fotokopi sertifikat tanpa pengecekan resmi.
• Mengabaikan perbedaan luas bangunan dengan dokumen perizinan.
• Tidak menanyakan riwayat banjir kepada warga sekitar.
• Tidak memeriksa persetujuan pasangan atau ahli waris penjual.

Berapa lama dan faktor biaya

Waktu pemeriksaan dipengaruhi kelengkapan dokumen, kecepatan pengecekan di kantor pertanahan, dan ukuran properti. Biaya jasa bergantung pada jumlah bidang tanah, luas dan kompleksitas bangunan, kebutuhan tenaga ahli teknis tertentu, dan lokasi. Biaya pengecekan resmi dan biaya instansi dibayar terpisah sesuai ketentuan.

Tips memilih penyedia jasa

Pilih penyedia yang memadukan tim hukum dan tim teknis dalam satu laporan, sehingga Anda tidak perlu menyatukan sendiri temuan dari beberapa pihak.

Tim ALLMAR Law & Investment bagian Investasi dapat membantu Anda memeriksa aspek legal dan fisik properti komersial, lalu merangkum temuannya menjadi bahan keputusan dan negosiasi.