Negosiasi jual beli atau sewa jangka panjangPurchase or long-term lease negotiation

Harga yang tercantum di iklan jarang menjadi harga akhir, dan syarat-syarat di balik harga sering lebih menentukan daripada angkanya. Siapa yang menanggung pajak, kapan serah terima, bagaimana bila sertifikat belum dipecah, atau berapa kenaikan sewa setiap tahun adalah hal-hal yang bisa sangat memengaruhi nilai transaksi. Jasa negosiasi jual beli properti mendampingi Anda merundingkan seluruh syarat itu, baik untuk pembelian maupun sewa jangka panjang properti komersial.

Membeli atau menyewa jangka panjang

Membeli memberi kepastian kepemilikan dan potensi kenaikan nilai, tetapi mengikat modal besar. Sewa jangka panjang menjaga modal untuk kegiatan usaha, tetapi Anda bergantung pada pemilik dan syarat perpanjangan. Untuk usaha yang memerlukan renovasi besar, seperti gudang berpendingin atau restoran, sewa jangka panjang perlu jangka waktu yang cukup untuk mengembalikan biaya renovasi.

Poin negosiasi dalam jual beli properti

Harga dan dasar penetapannya

Negosiasi harga yang kuat bertumpu pada data: harga transaksi pembanding di sekitar lokasi, hasil due diligence, dan perkiraan biaya perbaikan. Temuan seperti kebocoran atap atau perizinan yang belum lengkap menjadi alasan objektif untuk penyesuaian harga.

Cara dan jadwal pembayaran

Pembayaran bisa tunai sekaligus, bertahap, atau sebagian melalui pembiayaan bank. Jadwal pembayaran sebaiknya dikaitkan dengan tahapan yang jelas, misalnya penandatanganan perjanjian, penyelesaian dokumen oleh penjual, dan penandatanganan akta.

Pembagian pajak dan biaya

Secara umum penjual menanggung pajak penghasilan atas pengalihan, sedangkan pembeli menanggung bea perolehan hak atas tanah dan bangunan. Namun pembagian biaya notaris, PPAT, pengecekan, dan biaya lain bisa dinegosiasikan dan harus tertulis.

PPJB dan AJB

Bila syarat belum lengkap, misalnya sertifikat masih dalam proses pemecahan atau pembayaran bertahap, para pihak biasanya menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lebih dulu. Peralihan hak atas tanah dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT, lalu didaftarkan di kantor pertanahan. PPJB perlu mengatur syarat penandatanganan AJB, tenggat, dan akibat bila salah satu pihak wanprestasi.

Serah terima dan kondisi properti

Tanggal serah terima, kondisi properti saat diserahkan, daftar barang yang ikut dijual, serta pengosongan dari penghuni lama perlu disepakati dengan jelas.

Poin negosiasi dalam sewa jangka panjang

• Jangka waktu dan opsi perpanjangan, termasuk dasar penetapan harga sewa saat perpanjangan.
• Kenaikan sewa berkala, dengan besaran atau rumus yang disepakati di awal.
• Masa bebas sewa selama renovasi atau pemasangan peralatan.
• Izin renovasi dan kepemilikan perbaikan saat sewa berakhir.
• Pembagian biaya perawatan antara pemilik dan penyewa, terutama untuk perbaikan struktur dan atap.
• Hak mengalihkan atau menyewakan kembali sebagian ruang kepada pihak lain.
• Perlindungan bila properti dijual, agar sewa tetap dihormati pemilik baru.
• Pengakhiran lebih awal beserta akibat dan pengembalian uang jaminan.

Menyiapkan posisi sebelum bertemu pihak lawan

Negosiasi properti yang baik dimulai sebelum pertemuan pertama. Tetapkan harga atau tarif sewa maksimum yang masih masuk akal bagi rencana usaha Anda, syarat yang wajib ada, dan hal yang bisa Anda lepaskan sebagai imbalan. Kumpulkan juga data pembanding dari transaksi atau penawaran sewa di sekitar lokasi. Dengan bekal itu, Anda tidak mudah terdesak oleh klaim bahwa ada peminat lain yang siap membayar lebih tinggi.

Bila pihak lawan adalah pengembang atau pengelola gedung besar, biasanya mereka memiliki perjanjian standar. Pasal pokoknya mungkin sulit diubah, tetapi lampiran teknis, masa bebas sewa, dan pembagian biaya perawatan sering masih bisa dibicarakan.

Alur jasa negosiasi jual beli properti

1. Pemahaman tujuan dan batas anggaran Anda.
2. Pengumpulan data pembanding dan hasil due diligence.
3. Penyusunan strategi negosiasi dan urutan prioritas.
4. Pendampingan pertemuan dan penyampaian penawaran tertulis.
5. Penelaahan draf PPJB, perjanjian sewa, atau dokumen lain.
6. Koordinasi dengan notaris dan PPAT hingga penandatanganan.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menyetujui harga sebelum due diligence selesai.
• Membayar sebagian besar harga dengan PPJB yang tidak mengatur akibat wanprestasi penjual.
• Perjanjian sewa yang tidak mengatur kenaikan harga saat perpanjangan.
• Tidak mendaftarkan atau mengaktakan sewa jangka panjang sehingga posisinya lemah bila properti dijual.

Berapa lama dan faktor biaya

Negosiasi bisa berlangsung singkat atau berbulan-bulan, tergantung jumlah pihak, kelengkapan dokumen, dan pembiayaan. Biaya jasa dipengaruhi nilai dan kompleksitas transaksi, jumlah bidang tanah, dan kebutuhan pendampingan sampai serah terima. Pajak transaksi serta biaya notaris dan PPAT dibayar terpisah sesuai ketentuan.

Tips memilih pendamping

Pilih pendamping yang bertindak untuk Anda, memahami hukum pertanahan, dan mampu menghitung dampak setiap syarat terhadap nilai transaksi.

Tim ALLMAR Law & Investment bagian Investasi dapat membantu Anda merundingkan pembelian atau sewa jangka panjang properti komersial dan mendampingi hingga dokumen ditandatangani.