Investasi Properti Komersial

Kerja sama pengembangan propertiProperty development partnerships

← Semua layanan ALLMAR Law & InvestmentAll ALLMAR Law & Investment services

Jawaban singkatShort answer

Kerja sama pengembangan properti adalah layanan ALLMAR Law & Investment.Property development partnerships is a service by ALLMAR Law & Investment.

Banyak pemilik lahan memiliki tanah di lokasi strategis tetapi tidak punya modal atau pengalaman untuk membangun. Sebaliknya, banyak pengembang punya kemampuan membangun dan memasarkan, tetapi kesulitan membeli lahan yang tepat. Jasa kerja sama pengembangan properti membantu kedua pihak merancang skema yang adil: siapa menyetor apa, bagaimana hasil dibagi, dan bagaimana risiko proyek ditanggung sampai proyek selesai.

Skema kerja sama yang umum dipakai

Bagi hasil unit atau bagi hasil penjualan

Pemilik lahan menyerahkan tanah untuk dibangun, dan sebagai imbalannya menerima sejumlah unit jadi atau persentase hasil penjualan. Skema ini populer untuk perumahan, ruko, dan apartemen kecil. Kuncinya ada pada cara menghitung nilai lahan dan cara memverifikasi hasil penjualan.

Bangun guna serah dan bangun serah guna

Dalam bangun guna serah, pengembang membangun di atas lahan pemilik, mengelola bangunan dalam jangka waktu tertentu untuk memperoleh pengembalian, lalu menyerahkannya kepada pemilik lahan. Bangun serah guna menukar urutan penyerahan dan pemanfaatannya. Skema ini sering dipakai untuk pusat perbelanjaan, hotel, atau gedung yang menghasilkan pendapatan sewa.

Perusahaan patungan proyek

Pemilik lahan dan pengembang mendirikan perusahaan khusus proyek. Lahan disetor sebagai modal atau dialihkan kepada perusahaan, sedangkan pengembang menyetor dana dan keahlian. Skema ini memisahkan risiko proyek dari usaha masing-masing dan memudahkan masuknya investor atau pembiayaan bank.

Sewa lahan jangka panjang

Pemilik lahan menyewakan tanahnya kepada pengembang untuk jangka waktu panjang. Pemilik memperoleh pendapatan tetap tanpa menanggung risiko proyek, tetapi juga tidak ikut menikmati kenaikan nilai proyek.

Isu kunci yang harus disepakati

  • Nilai lahan: berdasarkan penilaian independen atau kesepakatan, dan kapan nilainya ditetapkan.
  • Status lahan selama proyek: tetap atas nama pemilik, dialihkan ke perusahaan proyek, atau dibebani hak guna bangunan di atas hak milik.
  • Pembiayaan: apakah lahan boleh dijaminkan ke bank untuk membiayai konstruksi, dan bagaimana perlindungan pemilik lahan bila proyek gagal.
  • Jadwal proyek: tenggat perizinan, mulai konstruksi, dan penyelesaian, beserta akibat keterlambatan.
  • Kontrol dan transparansi: hak pemilik lahan atas informasi penjualan, laporan biaya, dan rekening proyek.
  • Pembagian hasil: unit mana yang menjadi bagian siapa, atau rumus bagi hasil penjualan dan sewa.
  • Perizinan: siapa yang mengurus kesesuaian ruang, persetujuan bangunan, dan izin lain, serta siapa menanggung biayanya.
  • Jalan keluar: apa yang terjadi bila proyek berhenti di tengah jalan atau salah satu pihak wanprestasi.

Tahapan jasa kerja sama pengembangan properti

  1. Pemeriksaan lahan dari sisi legal, tata ruang, dan fisik untuk memastikan lahan layak dikembangkan.
  2. Kajian kelayakan proyek sederhana: produk yang cocok, perkiraan biaya, dan perkiraan pendapatan.
  3. Pemilihan skema kerja sama berdasarkan tujuan dan toleransi risiko kedua pihak.
  4. Negosiasi term sheet yang memuat pokok-pokok pembagian peran dan hasil.
  5. Penyusunan perjanjian kerja sama dan dokumen pendukung, seperti akta notaris atau perjanjian pemegang saham perusahaan proyek.
  6. Pendampingan pelaksanaan, termasuk pemantauan jadwal dan laporan berkala.

Melindungi pemilik lahan dan pengembang

Pemilik lahan perlu perlindungan agar tanahnya tidak hilang bila pengembang gagal. Caranya bisa melalui penyerahan bertahap, jaminan penyelesaian, pembatasan penjaminan lahan, dan hak mengambil alih proyek. Pengembang perlu perlindungan agar pemilik lahan tidak menarik diri setelah pengembang mengeluarkan biaya perizinan dan desain. Perjanjian yang seimbang mengatur kedua sisi ini secara tegas.

Kesalahan yang sering terjadi

  • Menyerahkan sertifikat asli kepada pengembang tanpa perjanjian yang mengatur pengembalian.
  • Bagi hasil ditetapkan dalam persentase tanpa definisi pendapatan dan biaya yang jelas.
  • Tidak ada tenggat mulai konstruksi, sehingga lahan menganggur bertahun-tahun.
  • Tidak memeriksa rekam jejak dan kemampuan keuangan pengembang.

Berapa lama dan faktor biaya

Penyusunan skema dan perjanjian bisa memakan beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung kompleksitas proyek dan jumlah pihak. Biaya jasa dipengaruhi skala proyek, skema yang dipilih, kebutuhan penilaian lahan, dan lingkup pendampingan pelaksanaan. Biaya notaris, PPAT, dan biaya resmi dibayar terpisah sesuai ketentuan.

Tips memilih penyedia jasa

Pilih penyedia yang memahami hukum pertanahan sekaligus perhitungan proyek properti, dan mampu menjelaskan risiko masing-masing skema secara seimbang.

Tim ALLMAR Law & Investment bagian Investasi dapat membantu pemilik lahan maupun pengembang merancang skema kerja sama, menegosiasikan pokok kesepakatan, dan menyusun perjanjian pengembangan properti.

Many property projects in Indonesia start with a landowner who has a well-located site but not the capital or experience to develop it. A property development partnership in Indonesia brings that land together with an investor's funding and a developer's expertise. Done well, it creates value for everyone. Done poorly, it can leave a half-built project with partners in dispute over who owns what.

Typical partnership models

Joint venture company

The landowner contributes land, or the right to use it, and the investor contributes cash to a new PT that develops and owns the project. This gives clear shared ownership but requires the land to be transferred or made available to the company, with title appropriate for the company's status.

Land-for-share or profit-sharing agreement

The landowner keeps title while the developer builds and sells or leases the project, sharing revenue or profit according to an agreed formula. This avoids transferring land at the start but needs strong contractual protection for both sides.

Build-operate-transfer (BOT) and similar arrangements

The investor builds and operates a property on the owner's land for a fixed period, then hands it back. BOT is common for commercial buildings on land owned by companies or government bodies.

HGB over hak milik

A landowner holding hak milik can grant building rights (HGB) to a company for a defined term under Indonesian land regulations, letting the developer hold a registrable right without buying the freehold.

Issues every partnership must settle

  • Valuation of the land contribution and how it converts into shares or profit share.
  • Funding plan: equity, bank loans, pre-sales and what happens if more money is needed.
  • Control over design, budget, contractors and sales pricing.
  • Profit or revenue sharing, including definitions of costs and timing of distributions.
  • Permits: KKPR, PBG and environmental approvals, and who is responsible for them.
  • Security: whether the land can be mortgaged to fund construction, and on what terms.
  • Default and exit: what happens if a partner fails to fund, the project stalls or a partner wants out.

Points for foreign investors

Foreign investors usually participate through a PT PMA. Real estate business lines have their own conditions, and a PT PMA cannot hold hak milik, so the structure must keep the project's land rights in a form the company can hold. Selling units to foreign buyers is subject to separate rules on foreign ownership of residential property. These points should be checked before signing a term sheet with a landowner.

How ALLMAR supports a property development partnership in Indonesia

  1. Reviewing the land through legal and physical due diligence.
  2. Comparing partnership models against tax, title, financing and control considerations.
  3. Building a financial model for the project and the profit split.
  4. Negotiating the term sheet between landowner, investor and developer.
  5. Working with ALLMAR Law on agreements, deeds, land rights and corporate documents.
  6. Setting up project governance and reporting for the partners.

Common pitfalls

  • Starting construction before the landowner's family members have consented.
  • Profit definitions that let one partner load costs onto the project.
  • No plan for unsold units or vacancies.
  • Unclear ownership of buildings if the agreement ends early.
  • Agreements that do not survive the death or insolvency of a partner.

Time and cost factors

Structuring a development partnership typically takes a few months, sometimes longer if title issues must be resolved or permits obtained first. The size of the site, the number of landowners, the partnership model and the financing approach drive time and cost.

Starting a project on firm ground

A clear agreement between landowner, investor and developer is the foundation of a successful project. ALLMAR Law & Investment, through its investment practice at investment.allmar.co.id, can help you choose the right partnership model and negotiate terms that protect each party's contribution.

Pertanyaan umumFAQ

Apa itu kerja sama bagi hasil antara pemilik lahan dan developer?

Pemilik lahan menyerahkan tanah untuk dibangun oleh pengembang dan menerima imbalan berupa unit jadi atau persentase hasil penjualan sesuai perjanjian.

Apa itu bangun guna serah?

Bangun guna serah adalah skema di mana pengembang membangun di atas lahan pemilik, mengelolanya selama jangka waktu tertentu, lalu menyerahkan bangunan kepada pemilik lahan.

Bagaimana melindungi pemilik lahan dalam kerja sama properti?

Atur penyerahan lahan secara bertahap, batasi penjaminan lahan, tetapkan tenggat pembangunan, dan sediakan hak mengambil alih proyek bila pengembang wanprestasi.

Apakah lahan bisa dijadikan modal di perusahaan proyek?

Bisa, lahan dapat disetor sebagai modal dalam bentuk barang dengan penilaian dan prosedur sesuai ketentuan perseroan terbatas dan pertanahan.

Berlangganan info regulasi & tips usaha dari ALLMARSubscribe to ALLMAR regulation updates & business tips