Due Diligence & Valuasi

Technical due diligence: bangunan, struktur, dan instalasiTechnical due diligence: buildings, structure and installations

Sebelum membeli, menyewa jangka panjang, atau mengambil alih perusahaan yang memiliki gedung, pabrik, gudang, hotel, atau ruko, kondisi fisiknya perlu diperiksa ahli. Tenaga ahli teknik ALLMAR memeriksa struktur, arsite…

← Semua layanan ALLMAR InvestmentAll ALLMAR Investment services

Jawaban singkatShort answer

Sebelum membeli, menyewa jangka panjang, atau mengambil alih perusahaan yang memiliki gedung, pabrik, gudang, hotel, atau ruko, kondisi fisiknya perlu diperiksa ahli.Technical due diligence: buildings, structure and installations is a service by ALLMAR Investment.

Dokumen bisa lengkap, tetapi bangunannya belum tentu sehat. Retak struktur, atap bocor, kapasitas listrik yang kurang, sistem pemadam yang tidak berfungsi, atau lantai tambahan tanpa izin sering baru ketahuan setelah transaksi selesai. Technical due diligence menemukan masalah itu sebelum Anda membayar.

Siapa yang membutuhkan layanan ini

  • Pembeli pabrik, gudang, ruko, hotel, atau gedung kantor
  • Investor yang mengambil alih perusahaan beraset bangunan
  • Penyewa jangka panjang yang menanggung pemeliharaan
  • Bank atau mitra yang meminta penilaian kondisi aset jaminan

Aspek yang diperiksa

  • Struktur: pondasi, kolom, balok, pelat, retak, dan penurunan
  • Arsitektur dan selubung bangunan: atap, dinding, kebocoran
  • MEP: listrik, genset, air bersih, air limbah, tata udara, lift
  • Proteksi kebakaran dan jalur evakuasi
  • Kesesuaian bangunan terpasang dengan PBG, SLF, dan SLO

Dasar hukum

Bangunan gedung wajib memiliki Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) menurut UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung sebagaimana diubah UU 6/2023 dan PP 16/2021. Instalasi tenaga listrik wajib memiliki Sertifikat Laik Operasi (SLO) menurut UU 30/2009 tentang Ketenagalistrikan. Pemeriksaan dilakukan tenaga ahli teknik ALLMAR Construction yang memiliki Sertifikat Kompetensi Kerja (SKK) konstruksi. Pemeriksaan ini bersifat visual dan nondestruktif; uji laboratorium atau uji beban dilakukan bila temuan memerlukannya.

Cara kerja ALLMAR

  1. Menyepakati lingkup bangunan, sistem yang diperiksa, dan jadwal kunjungan
  2. Menelaah gambar, izin bangunan, dan riwayat pemeliharaan
  3. Pemeriksaan lapangan oleh ahli struktur, arsitektur, dan MEP
  4. Membandingkan bangunan terpasang dengan PBG dan SLF
  5. Menyusun laporan temuan, foto, prioritas, dan perkiraan biaya perbaikan
  6. Menyampaikan temuan ke tim hukum untuk dimasukkan dalam perjanjian

Gambaran persyaratan

Secara umum, dokumen yang disiapkan meliputi:

  • Alamat dan akses ke lokasi bangunan
  • Gambar kerja atau as-built drawing (bila ada)
  • PBG atau IMB, SLF, dan SLO instalasi listrik (bila ada)
  • Riwayat perbaikan, kontrak pemeliharaan, dan tagihan utilitas

Persyaratan rinci bergantung pada transaksi dan kondisi Anda. Hubungi ALLMAR untuk daftar yang sesuai sebelum memulai.

Perlu diperhatikan: Bangunan yang berbeda dari PBG atau belum memiliki SLF bisa menghambat pembaruan izin usaha dan klaim asuransi. Biaya penyesuaiannya sebaiknya diperhitungkan dalam harga atau dibebankan kepada penjual sebelum penutupan.

Lama proses dan biaya

Lama pengerjaan bergantung pada lingkup, jumlah pihak, dan kelengkapan data. Biaya pihak ketiga, seperti notaris, laboratorium, atau profesi penunjang yang Anda tunjuk, dibayar sesuai ketentuan masing-masing. Biaya jasa ALLMAR disampaikan tertulis dalam penawaran sebelum pekerjaan dimulai; PPN dan PPh ditanggung penerima jasa. ALLMAR menerima imbalan jasa saja: tidak memegang dana transaksi, tidak menjanjikan imbal hasil, dan tidak menjadi pemegang saham pinjam nama (nominee).

Baca juga di ALLMAR Media: Due Diligence Hukum dan Teknikal: Mengapa Investor Perlu Memeriksa Keduanya Sekaligus

Tim ALLMAR Investment siap membantu. Ceritakan kebutuhan Anda melalui tombol konsultasi di halaman ini.

The paperwork may be complete while the building is not sound. Structural cracks, leaking roofs, insufficient power capacity, failed fire systems or unpermitted extra floors often surface only after closing. Technical due diligence finds them before you pay.

Who needs this service

  • Buyers of factories, warehouses, shophouses, hotels or offices
  • Investors acquiring companies with building assets
  • Long-term tenants responsible for maintenance
  • Banks or partners needing a condition report on collateral

What we review

  • Structure: foundations, columns, beams, slabs, cracks and settlement
  • Architecture and envelope: roof, walls, leaks
  • MEP: power, generators, water supply, wastewater, HVAC, lifts
  • Fire protection and escape routes
  • Compliance of the as-built building with PBG, SLF and SLO

Legal basis

Buildings must hold a Building Approval (PBG) and Occupancy Certificate (SLF) under Law 28/2002 on Buildings as amended by Law 6/2023 and Government Regulation 16/2021. Electrical installations need an Operation Worthiness Certificate (SLO) under Law 30/2009 on Electricity. Inspections are carried out by ALLMAR Construction engineers with construction competence certificates (SKK). The review is visual and non-destructive; laboratory or load tests are carried out when findings require them.

How ALLMAR works

  1. Agree the buildings, systems and visit schedule
  2. Review drawings, building permits and maintenance history
  3. Site inspection by structural, architectural and MEP experts
  4. Compare the as-built building with the PBG and SLF
  5. Prepare findings, photos, priorities and repair cost estimates
  6. Pass findings to the legal team for inclusion in the agreement

Requirements at a glance

In general, the documents include:

  • Address of and access to the building
  • Working or as-built drawings (if available)
  • Building approval (PBG or IMB), occupancy certificate (SLF) and electrical certificate (SLO), if available
  • Repair history, maintenance contracts and utility bills

Detailed requirements depend on your deal and situation. Contact ALLMAR for the list that fits before you start.

Please note: A building that deviates from its approval or lacks an occupancy certificate can block licence renewals and insurance claims. The cost of fixing it should be priced in or borne by the seller before closing.

Time and cost

Timing depends on scope, the number of parties and data completeness. Third-party costs, such as notaries, laboratories or capital market professionals you appoint, are paid as they charge. ALLMAR's service fee is set out in a written quote before work starts; VAT and withholding tax are borne by the client. ALLMAR is paid a service fee only: we never hold transaction funds, never promise returns and never act as a nominee shareholder.

Also on ALLMAR Media: Legal and Technical Due Diligence: Why Investors Should Check Both Together

The ALLMAR Investment team is ready to help. Tell us what you need using the consultation button on this page.

Yang Anda dapatkanWhat you get

  • Kondisi struktur dan bangunan dinilai langsung di lapangan
  • Kesesuaian bangunan dengan PBG dan SLF diperiksa
  • Perkiraan biaya perbaikan jangka pendek dan menengah
  • Foto temuan dan tingkat prioritas penanganan

Yang perlu disiapkanWhat to prepare

  • Alamat dan akses ke lokasi bangunan
  • Gambar kerja atau as-built drawing (bila ada)
  • PBG atau IMB, SLF, dan SLO instalasi listrik (bila ada)
  • Riwayat perbaikan, kontrak pemeliharaan, dan tagihan utilitas

Pertanyaan umumFAQ

Apa beda technical due diligence dengan penilaian (appraisal)?How is technical due diligence different from an appraisal?

Penilaian menghitung nilai pasar aset oleh penilai berizin. Technical due diligence memeriksa kondisi fisik dan kepatuhan teknis, lalu memperkirakan biaya perbaikan. Keduanya saling melengkapi.An appraisal estimates market value by a licensed valuer. Technical due diligence checks physical condition and technical compliance and estimates repair costs. They complement each other.

Apakah bisa untuk bangunan di luar Jakarta?Can you inspect buildings outside Jakarta?

Bisa. Tim ALLMAR datang langsung ke lokasi di seluruh Indonesia.Yes. The ALLMAR team travels to sites across Indonesia.

Bagaimana bila bangunan belum punya SLF?What if the building has no SLF?

Temuan itu dicatat beserta langkah dan perkiraan biaya untuk memperoleh SLF, sehingga bisa dibahas dalam negosiasi.We record it with the steps and estimated cost to obtain one, so it can be negotiated.

Berlangganan info regulasi & tips usaha dari ALLMARSubscribe to ALLMAR regulation updates & business tips